建築基準法で明文化された「ドローンによる赤外線外壁調査」とは？外壁調査を検討する方が知っておきたいポイント
外壁調査
ドローンで12条点検、調査はお任せ。ドローンクエストのマサです！
マンションやビルの外壁調査を検討しているものの、
「ドローンによる外壁調査って本当に法律上問題ないの？」
「赤外線調査だけで、タイルの浮きまで分かるの？」
「足場を組むより安そうだけど、調査の精度は大丈夫？」
このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
特に管理会社様や管理組合様の場合、費用だけでなく、
**「調査方法として正式に認められているのか」**まで確認したうえで業者を選ぶ必要があります。
実は、令和4年（2022年）4月1日から、建築物の定期調査報告における調査方法として「無人航空機による赤外線調査」が明文化されています。
今回は、ドローンによる外壁調査を検討されている方に向けて、この改正のポイントと、業者選びで注意したい点を分かりやすく解説します。
建築基準法で「ドローンによる赤外線調査」が明文化
令和4年1月18日の官報で、建築基準法施行規則に関連する告示が改正されました。
そして、令和4年4月1日から、建築物の定期調査報告における調査方法の一つとして、
「無人航空機による赤外線調査」
が明記されました。
これは、マンションやビルなどの外壁調査を検討しているオーナー様、管理会社様、管理組合様にとって非常に重要なポイントです。
「ドローンを使った調査は新しいから、本当に大丈夫なの？」
と心配される方もいらっしゃいます。
しかし現在では、一定の条件を満たしたドローンによる赤外線調査が、
建築物の定期調査における調査方法として明文化されているということです。
ただし「ドローンを飛ばせばOK」ではありません
ここが非常に重要です。
ドローンによる赤外線調査が明文化されたからといって、
「ドローンを飛ばして写真を撮れば外壁調査になる」
という意味ではありません。
告示では、無人航空機による赤外線調査について、
テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するもの
という前提があります。
つまり、
- 使用する赤外線カメラ
- ドローンの性能
- 撮影距離
- 撮影角度
- 外壁の材質
- 日射条件
- 天候
- 気温
- 風の状況
- 建物周辺の環境
- 撮影後の画像解析
などを考慮して調査を行う必要があります。
ここが、単なる「ドローン空撮」と「ドローンによる外壁調査」の大きな違いです。
外壁調査で重要なのは「撮影」よりも「調査」です
ドローンの操縦技術だけでは、正確な外壁調査はできません。
赤外線カメラで撮影すると、外壁表面の温度分布を確認できます。
タイルなどに浮きがある場合、健全部分との間で温度変化に違いが生じることがあります。
その温度差を画像として確認し、
「ここは浮きの可能性がある」
と判断していきます。
しかし、温度差があるからといって、すべてがタイル浮きとは限りません。
日射、影、外壁材の違い、汚れ、設備など、さまざまな要因によって温度差が発生する可能性があります。
だからこそ、
撮影 → 画像解析 → 劣化箇所の判定 → 報告書作成
までを一つの調査として考える必要があります。
ドローン外壁調査のメリット
では、なぜマンションやビルの外壁調査でドローンが注目されているのでしょうか。
① 足場を組まずに高所を調査できる
従来、高所の外壁を詳細に調査する場合には、足場やゴンドラなどが必要になるケースがありました。
ドローンを利用すれば、建物の外周を飛行しながら高所の外壁を撮影できます。
そのため、
「調査のためだけに大規模な仮設工事をする」
という負担を抑えられる可能性があります。
② 調査期間を短縮できる可能性がある
足場を設置する必要がない場合、準備にかかる時間を大幅に短縮できます。
マンションの規模や建物周辺の状況にもよりますが、従来の方法と比較して、短期間で外壁全体を確認できるケースがあります。
「外壁に異常が見つかったので、できるだけ早く状態を確認したい」
という場合にも有効な選択肢です。
③ 外壁全体を画像として記録できる
ドローンによる調査では、外壁を撮影しながら調査を行います。
そのため、
- タイルのひび割れ
- 欠損
- 浮きの疑い
- エフロレッセンス
- 塗膜の劣化
- 外壁の変色
などを画像として記録できます。
調査後の修繕計画を考える際にも、写真データや報告書が重要な資料になります。
こんな建物は一度外壁調査をご検討ください
特に次のような症状があるマンション・ビルは、早めに専門業者へ相談することをおすすめします。
✔ 外壁タイルにひび割れがある
小さなひび割れでも、雨水の浸入などによって劣化が進行する可能性があります。
✔ タイルが浮いているように見える
外観だけでは判断できないケースもあるため、専門的な調査が必要です。
✔ 外壁から白い粉のようなものが出ている
エフロレッセンス（白華）の可能性があります。
✔ 外壁の一部が剥がれている
落下によって歩行者や車両などに被害を及ぼす危険があるため、早急な確認が必要です。
✔ 大規模修繕前に外壁の状態を把握したい
修繕計画を立てるためにも、建物全体の劣化状況を把握しておくことが重要です。
業者選びで一番確認してほしいこと
ドローン外壁調査を依頼する際、
「ドローンを持っている会社だから大丈夫」
とは限りません。
確認していただきたいのは、
「建築物の外壁調査として、どのような方法で調査・解析・報告するのか？」
という部分です。
例えば、
- 赤外線調査の条件を確認しているか
- 建物周辺の飛行環境を確認しているか
- 可視光画像も記録するのか
- 赤外線画像をどのように解析するのか
- 劣化箇所をどのように判定するのか
- 報告書には何を記載するのか
- 赤外線調査が難しい箇所への対応方法があるか
などを事前に確認しておくと安心です。
ドローン外壁調査は「万能」ではありません
ここも正直にお伝えしておきます。
ドローンによる赤外線調査は非常に有効な方法ですが、すべての建物・すべての環境で同じ精度が出るわけではありません。
例えば、
- 日射条件が悪い
- 外壁の温度差が十分に出ない
- 建物同士の距離が近い
- 鉄道や道路などが近接している
- 飛行スペースが確保できない
- 強風などで安全な飛行ができない
といった場合があります。
そのため、現地条件を確認したうえで、
「ドローンによる赤外線調査が適しているのか」
を判断することが重要です。
必要に応じて、打診調査など別の方法を組み合わせることもあります。
「安いからドローン」ではなく「適切だからドローン」
外壁調査を検討されている方に、私たちが一番お伝えしたいのはここです。
ドローン調査のメリットは、単純に「安い」ということだけではありません。
足場を必要とせず、高所を調査でき、画像として記録し、赤外線によって外壁内部の異常を確認できる可能性がある。
こうした特徴を活用できる建物であれば、従来の調査方法と比較して、費用や工期の負担を抑えられる可能性があります。
だからこそ、
建物の条件を確認したうえで、最適な調査方法を選ぶ。
これが重要です。
ドローンによる外壁調査をご検討ならドローンクエストへ
ドローンクエストでは、ドローンを飛ばして写真を撮るだけではなく、
「建物の状態を把握し、修繕や維持管理につなげるための外壁調査」
としてサービスを提供しています。
特にマンションやビルでは、管理会社様や管理組合様がその後の修繕計画を検討するための資料として、調査結果が重要になります。
そのため、
撮影だけで終わらせず、調査・解析・報告までを意識した対応
を行っています。
「12条点検の外壁調査をどうすればいいか分からない」
「管理組合にドローン調査を説明したい」
「足場を組まずに外壁を調査できないか」
「赤外線調査が自分のマンションに適しているか知りたい」
このようなお悩みがあれば、まずはお気軽にご相談ください。
建物の規模や立地、外壁の状態などを確認し、ドローンによる赤外線調査が適しているかどうかも含めてご提案します。
外壁調査は「安い方法」を選ぶのではなく、「建物に適した方法」を選ぶことが重要です。
ドローンクエストが、調査方法の選定からお手伝いします。