マンションの大規模修繕はいつ？10〜12年周期の理由と外壁調査・12条点検のポイント
外壁調査
東京の空をパトロール！
ドローンで12条点検、調査はお任せ。ドローンクエストのマサです！
マンションの管理会社や管理組合のご担当者様から、
「そろそろ大規模修繕の時期だけど、まだ工事は必要なのか？」
「築12年になるけど、まず何を調査すればいい？」
「外壁調査と12条点検は、どう考えればいい？」
「修繕時期を少し延ばしても大丈夫？」
このようなご相談をいただくことがあります。
マンションの大規模修繕は、「築何年になったから必ず工事をする」という単純なものではありません。
建物の劣化状況、外壁の状態、防水性能、過去の修繕履歴などを確認したうえで、適切な時期を判断することが重要です。
そこで今回は、マンションオーナー様、管理組合様、管理会社様に向けて、
「なぜ大規模修繕は12年前後が目安なのか」
そして、
「大規模修繕の前に外壁調査・12条点検を行う意味」
について、ドローンによる外壁調査の視点から解説します。
■マンションの大規模修繕は「10〜12年前後」が一つの目安
マンションの大規模修繕について、法律で「10年ごとに必ず工事をしなければならない」と決められているわけではありません。
実際には、建物ごとの状態を確認しながら修繕時期を判断します。
一方で、初回の大規模修繕は築10〜12年前後を目安として計画されるケースが多くあります。
その背景には、
- 国土交通省の長期修繕計画に関する考え方
- 外壁調査・定期報告制度
- 外壁塗装や防水材などの経年劣化
- 建物の安全性を維持する必要性
などがあります。
つまり「10〜12年」という数字だけを見るのではなく、10〜12年前後を一つのチェックポイントとして建物の状態を詳しく確認することが大切です。
■なぜ「10〜12年」が大規模修繕の目安になるのか？
大きく分けると、3つの理由があります。
① 長期修繕計画の目安
マンションでは、将来必要になる修繕工事を見据えて長期修繕計画を作成します。
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」でも、外壁塗装や屋上防水などについて、おおむね12～15年程度の周期が一つの目安として示されています。
ただし、これはすべてのマンションに当てはまる固定的なルールではありません。
建物の構造や使用材料、立地環境、劣化状況によって適切な時期は変わります。
■② 築10年を超えた建物では外壁調査も重要
マンションの大規模修繕を考えるうえで、もう一つ重要なのが外壁調査です。
- DCP PHOTO
特にタイル張りのマンションでは、
- タイルの浮き
- タイルのひび割れ
- タイルの欠損
- 外壁のひび割れ
- エフロレッセンス
- 外壁の剥離
などを確認する必要があります。
外壁タイルの浮きや剥離を放置すると、最悪の場合、タイルが落下して第三者に危険を及ぼす可能性があります。
そのため、建築物の定期報告制度では、一定の建築物について外壁の状態を調査・報告することが求められています。
ここで重要なのは、
「築12年だから大規模修繕をする」ではなく、「大規模修繕を検討する時期だからこそ、まず建物の状態を調査する」
という考え方です。
■③ 外壁塗装や防水なども経年劣化する
マンションの外壁や屋上は、常に雨・紫外線・風・温度変化などの影響を受けています。
年月が経過すると、
- 塗膜の劣化
- 外壁のひび割れ
- シーリングの劣化
- 防水層の劣化
- タイルの浮き
- 鉄部の腐食
などが発生する可能性があります。
初期段階では小さな劣化でも、放置することで雨水の浸入などにつながり、補修範囲が大きくなることがあります。
だからこそ、大規模修繕の時期を迎える前に建物の状態を確認しておくことが重要なのです。
■「築10〜12年年＝すぐ大規模修繕」ではありません
ここはマンションオーナー様や管理会社様にぜひ知っていただきたいポイントです。
例えば同じ築12年のマンションでも、
Aマンション
→ 外壁や防水の劣化が進んでいる
Bマンション
→ 定期的なメンテナンスによって比較的良好
ということがあります。
建物の立地条件や使用材料、過去の修繕内容によって劣化の進み方が違うからです。
そのため、
「築年数だけで工事時期を決める」のではなく、「建物診断を行ってから判断する」
ことをおすすめします。
■大規模修繕の前に「外壁調査」をするメリット
大規模修繕には、多額の費用が必要になります。
だからこそ、
「どこを直す必要があるのか」
を事前に把握することが重要です。
外壁調査を行うことで、
- ひび割れの位置
- タイルの浮き
- 外壁の劣化状況
- 補修が必要な箇所
- 建物全体の劣化傾向
などを把握できます。
調査結果をもとに修繕範囲を検討することで、必要以上に工事範囲を広げることを防ぎ、より具体的な修繕計画を立てやすくなります。
■そこで活用できるのが「ドローンによる外壁調査」
マンションの外壁調査では、従来から足場を設置して目視・打診などを行う方法があります。
しかし、大規模なマンションになるほど、
「足場を組むだけでも大きな費用がかかる」
という問題があります。
そこで近年活用されているのが、ドローンによる外壁調査です。
ドローンに搭載した高性能カメラや赤外線カメラを使用して、建物の外壁を撮影・調査します。
■ドローン外壁調査なら高所も効率的に確認
マンションの外壁は非常に広い範囲に及びます。
地上からでは確認しにくい高層部分や、足場を設置しなければ近づけない場所もあります。
ドローンなら建物の外周を飛行しながら、
高所の外壁を効率的に撮影できます。
また、赤外線カメラを使用することで、表面温度の違いから外壁内部の状態を推定し、タイルの浮きなどの異常箇所を探すこともできます。
ただし、赤外線調査は天候や日照条件などによって結果が左右されるため、「ドローンを飛ばせば何でも分かる」というものではありません。
適切な条件を見極めて調査することが重要です。
■大規模修繕の周期を15年以上に延ばすことはできる？
最近では、
「できるだけ大規模修繕の回数を減らしたい」
「12年周期ではなく、15年以上に延ばしたい」
という考え方もあります。
結論として、建物の状態によっては修繕周期を延ばすことを検討できる場合があります。
ただし、
「何もしないで修繕を先送りする」こととは全く違います。
高耐久の塗料や防水材を使用したり、日常的な点検・小規模修繕を行ったりしながら、建物の状態を維持していく必要があります。
そして、周期を延ばすのであれば、
「本当に今の状態で延ばして大丈夫なのか？」
を専門家による建物調査で確認することが重要です。
■管理会社・管理組合が困りやすいのが「調査会社選び」
大規模修繕前の外壁調査では、管理会社や管理組合のご担当者様が、
「どの会社に調査を頼めばいいのか分からない」
という問題に直面することがあります。
価格だけで選べばいいわけではありません。
重要なのは、
✔ 建築基準法や定期報告制度を理解しているか
✔ ドローンを安全に飛行できる体制があるか
✔ 赤外線調査の知識・経験があるか
✔ 撮影するだけでなく、調査結果を説明できるか
✔ 管理組合に提出できる報告資料を作成できるか
といった点です。
特に管理組合への説明が必要な場合は、
「なぜこの調査方法なのか」
「どのような劣化が確認されたのか」
「今後どのような修繕を検討すべきなのか」
を分かりやすく説明できる調査会社を選ぶことが重要です。
■ドローンクエストでは「調査して終わり」にしません
ドローンクエストでは、ドローンによる外壁調査・赤外線調査を行っています。
私たちが大切にしているのは、単純にドローンを飛ばして写真を撮影することではありません。
「その写真や調査結果を、マンションの維持管理にどう活用するのか」
というところまで考えて調査を行います。
例えば、
「この箇所は劣化が進んでいる」
「この部分は今後注意して見ておいた方がいい」
「修繕前に詳しく確認した方がいい」
など、調査結果を今後の維持管理につなげることが重要です。
■大規模修繕を検討するなら、まず建物の状態を確認しましょう
大規模修繕はマンションにとって非常に大きな工事です。
だからこそ、
「そろそろ12年だから工事をする」
ではなく、
「現在の建物がどのような状態なのかを確認してから、必要な工事を判断する」
ことが大切です。
特に築10～12年前後のマンションでは、外壁・タイル・防水などの状態を一度確認しておくことで、その後の長期修繕計画も立てやすくなります。
また、すでに
「外壁のタイルが落ちた」
「ひび割れが増えてきた」
「雨漏りが発生した」
「タイルが浮いているように見える」
といった症状がある場合は、築年数に関係なく早めの調査をおすすめします。
■世田谷区など東京都内のマンション外壁調査もご相談ください
マンションの大規模修繕は、管理組合様・オーナー様にとって大きな費用と時間が必要になる工事です。
その前段階となる外壁調査・12条点検だからこそ、調査方法や報告内容について納得したうえで依頼することが大切です。
ドローンクエストでは、東京都内を中心に、マンションやビルの外壁調査、ドローンによる赤外線調査などについてご相談を承っています。
「12条点検をどこに依頼すればいいか分からない」
「大規模修繕の前に外壁を調査したい」
「管理組合にドローン調査を説明してほしい」
「外壁調査の見積もりを取りたい」
といったご相談でも構いません。
調査方法の選定からお気軽にご相談ください。
マンションの状態や周辺環境を確認したうえで、ドローンによる調査が適しているのか、別の調査方法を組み合わせる必要があるのかも含めてご提案します。
「築12年だから工事」ではなく、
「建物の状態を知ってから、必要な修繕を決める」。
これが、マンションを長く維持していくために大切な考え方です。
外壁調査・12条点検・大規模修繕前の建物調査をご検討の管理会社様、管理組合様、マンションオーナー様は、ぜひドローンクエストまでご相談ください。
