世田谷区のマンション管理組合・管理会社必見｜12条点検の外壁調査にドローンを活用するメリット
特定建築物点検
東京の空をパトロール！
ドローンで12条点検、調査はお任せ。ドローンクエストのマサです！
マンションやビルのオーナー様、管理会社様、管理組合の皆様から、
「12条点検の外壁調査をどう進めればいいのか分からない」
「外壁調査の費用が高くなりそう」
「足場を組まずに調査できないか？」
「調査した後、管理組合にどう説明すればいいのか？」
といったご相談をいただくことがあります。
特に世田谷区のようにマンションや中高層建築物が多い地域では、外壁調査の規模が大きくなり、
調査方法によって費用や工期が大きく変わることがあります。
そこで今回は、世田谷区のマンションオーナー様、管理会社様、管理組合様に向けて、12条点検におけるドローン外壁調査のメリットと注意点を分かりやすくご紹介します。
■ 12条点検の外壁調査、なぜマンションでは大変なのか？
マンションの外壁調査は、戸建て住宅とは規模が大きく異なります。
建物の高さがあり、外壁面積も広く、タイルや塗装面など調査する箇所が非常に多くなります。
従来の外壁調査では、状況によって
- 足場
- ゴンドラ
- 高所作業車
- ロープアクセス
- 打診調査
などを組み合わせる必要があります。
しかし、足場を組むとなれば、調査そのものだけではなく、足場の設置・解体にも時間と費用がかかります。
さらにマンションでは、居住者の生活や通行人、車両、近隣建物などへの配慮も必要です。
そのため、
「外壁を調査したいだけなのに、調査のための準備が大掛かりになってしまう」
という問題が起こります。
そこで選択肢の一つとなるのが、ドローンを活用した外壁調査です。
■ 世田谷区のマンションでもドローン外壁調査を活用できる
ドローンを使用した外壁調査では、建物の周囲を飛行しながら、外壁を高精細なカメラで撮影します。
さらに赤外線カメラを搭載することで、通常の目視だけでは分かりにくい外壁の状態を確認できる場合があります。
つまり、
「人が近づいて確認する」のではなく、「空から建物全体を確認する」
という考え方です。
特に高層階の外壁や、地上から確認しづらい部分では、ドローンのメリットを活かしやすくなります。
■ 12条点検でドローンを使う3つのメリット
① 足場を組まずに調査できる可能性がある
マンションの外壁調査で大きな負担となるのが足場です。
建物全体に足場を設置すると、調査費用だけではなく、設置・解体や安全管理などにもコストが発生します。
ドローンによる調査では、建物の状況や飛行条件が適していれば、足場を設置せずに外壁を調査できる可能性があります。
もちろん、すべての建物でドローンだけですべてを完結できるわけではありません。
しかし、
「最初から全面足場」ではなく、まずドローンで確認する
という選択肢を持つことで、修繕計画全体のコストを抑えられる可能性があります。
■ ② 高層階まで一度に確認できる
地上から外壁を確認する場合、高層階になるほど視認性が落ちてしまいます。
特にタイルの細かな状態やひび割れなどは、距離が離れるほど確認が難しくなります。
ドローンなら建物の高さに合わせて飛行できるため、
- 高層階の外壁
- 屋上付近
- パラペット周辺
- 地上から見えにくい部分
- 建物の裏側
なども確認対象にできます。
「人が届かないから確認できない」
という場所を減らせることは、マンションの外壁調査における大きなメリットです。
■ ③ 写真として残せるから管理組合への説明にも使いやすい
12条点検や外壁調査では、調査そのものだけでなく、
「調査結果をどう説明するか」
も重要です。
管理組合の理事会などで、
「この部分に劣化があります」
と口頭で説明するだけでは、なかなかイメージしづらいことがあります。
そこで役立つのが、ドローンによる高精細な撮影データです。
例えば、
「この階のこの場所にひび割れがあります」
「このタイル部分に異常が確認されました」
といった形で、実際の写真を見ながら説明できます。
これは管理組合の皆様にとっても、建物の状態を理解するための大きな材料になります。
■ ドローンで確認できる外壁の劣化とは？
ドローンによる外壁調査では、可視光カメラと赤外線カメラを使い分けることで、
さまざまな状態を確認できます。
例えば、
● ひび割れ
外壁に発生しているひび割れを写真で確認します。
● タイルの劣化
タイルの欠損やひび割れなど、目視で確認できる異常を記録します。
● タイルの浮き
赤外線調査によって、温度差から浮きが疑われる箇所を確認できる場合があります。
● エフロレッセンス
外壁に白い跡として現れるエフロレッセンスなども、可視光画像によって記録できます。
● 漏水が疑われる箇所
赤外線カメラによって温度差を確認し、漏水が疑われる箇所を調査することもあります。
ただし、赤外線調査はどのような環境でも万能に使えるわけではありません。
気象条件、日射、外壁の材質、撮影条件などによって解析のしやすさが変わります。
そのため、赤外線の特性を理解したうえで調査することが重要です。
■ 「ドローンなら何でも分かる」は間違いです
ここは非常に重要です。
ドローン外壁調査には大きなメリットがありますが、
ドローン＝すべての劣化を100％発見できる
というものではありません。
赤外線調査は、外壁の温度差を利用して異常箇所を推定する方法です。
そのため、
- 日射条件
- 外壁の向き
- 天候
- 外壁材
- 周囲の建物
- 飛行距離
- 撮影角度
などによって調査の適性が変わります。
また、ドローンで確認した結果、より詳細な確認が必要になる場合もあります。
その場合には、
打診調査やロープアクセスなど、別の調査方法を組み合わせる
という考え方が重要です。
ドローンクエストでは、最初から「ドローンだけで全部やります」と決めつけるのではなく、建物に適した調査方法をご提案することを大切にしています。
■ 世田谷区のマンションで「足場を組む前に調査」という選択肢
マンションのオーナー様や管理組合様にとって、外壁調査の費用は大きな問題です。
特に大規模修繕を控えている場合、
「どこまで劣化しているのか分からない状態で、大掛かりな工事を決める」
ことは避けたいところです。
そこで、
まずドローンで建物全体を確認する。
↓
劣化箇所を可視化する。
↓
詳細な調査が必要な箇所を絞り込む。
↓
必要に応じて打診やロープアクセスを行う。
という段階的な調査方法を検討できます。
これによって、必要以上に大掛かりな調査を行うことを避けられる可能性があります。
■ 12条点検は「調査して終わり」ではありません
12条点検では、調査そのものだけを考えてしまいがちです。
しかし、マンションオーナー様や管理会社様にとって重要なのは、その後です。
調査結果をもとに、
- 修繕が必要なのか
- どの部分から対応するのか
- 緊急性はあるのか
- 今すぐ工事するべきなのか
- 数年後の修繕計画に入れるのか
を判断する必要があります。
だからこそ、
「写真として分かる調査資料」
が重要になります。
特に管理組合では、理事会や総会で建物の状態を共有する必要があります。
専門家だけが分かる報告書ではなく、
「見れば建物の状態がイメージできる」
資料にすることが、合意形成にも役立ちます。
■ 12条点検の報告に困っている管理会社・管理組合様へ
「調査会社から報告書をもらったけど、内容が分かりにくい」
「理事会で説明するための写真が足りない」
「修繕計画を作るための資料が不足している」
こうしたお悩みがある場合は、ぜひ一度ご相談ください。
ドローンクエストでは、単純にドローンを飛ばして写真を撮るだけではなく、
「その写真を何に使うのか」
まで考えた調査を行います。
12条点検のための資料なのか。
修繕計画のためなのか。
管理組合への説明資料なのか。
オーナー様が建物の状態を把握するためなのか。
目的によって必要な撮影方法や資料の作り方も変わります。
■ ドローン外壁調査にも「できないこと」があるからこそ
私たちが大切にしているのは、
ドローンを使うこと自体を目的にしないこと。
です。
建物によっては、
「この面はドローンが適している」
「この部分は赤外線で確認しやすい」
「この場所はロープアクセスを併用した方がいい」
という判断が必要になります。
特に世田谷区のマンションでは、建物同士の距離や道路、電線、周辺環境など、飛行に関係する条件を事前に確認する必要があります。
安全に飛行できない条件であれば、無理に飛ばすことはしません。
必要に応じて別の調査方法をご提案します。
■ 世田谷区のマンション外壁調査・12条点検ならドローンクエストへ
マンションの外壁調査は、
「安ければいい」
「ドローンなら全部できる」
という単純な話ではありません。
大切なのは、
安全性・調査方法・撮影・解析・報告・その後の修繕計画
まで一つの流れとして考えることです。
ドローンクエストでは、東京を拠点に全国の建物調査に対応し、ドローンを活用した外壁調査・赤外線調査を行っています。
世田谷区で、
「12条点検の外壁調査をどうすればいいか分からない」
「マンションの外壁劣化を確認したい」
「管理組合に説明できる写真資料が欲しい」
「大規模修繕前に建物の状態を把握したい」
というオーナー様、管理会社様、管理組合様は、ぜひドローンクエストへご相談ください。
建物の状況を確認したうえで、ドローン調査が適しているのか、他の調査方法を組み合わせるべきなのかも含めてご提案いたします。
「まず建物の状態を知りたい」
という段階からでも構いません。
ドローンクエストが、建物のこれからを考えるための調査をお手伝いします。
東京の空をパトロール！
ドローンで12条点検、調査はお任せ。
ドローンクエストのマサでした！
