世田谷区のマンション外壁調査・12条点検｜管理会社・管理組合が知っておきたい調査のタイミングとドローン活用
特定建築物点検
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ドローンで12条点検、調査はお任せ。ドローンクエストのマサです！
マンションの外壁調査や12条点検を担当している管理会社・管理組合の皆様から、
「どの会社に外壁調査を依頼すればいいのか分からない」
「12条点検の報告書をきちんと作成してくれる会社を探している」
「打診調査とドローンによる赤外線調査、どちらを選べばいいの？」
というご相談をいただくことがあります。
特に世田谷区のようにマンションが多く、住宅地と道路・隣接建物との距離が近い地域では、調査方法の選択や事前の飛行確認、安全対策まで含めて業者を選ぶことが重要です。
マンションの外壁は、年月が経てば必ず劣化していきます。
タイルの浮きやひび割れ、欠損、エフロレッセンスなどを放置すると、将来的に外壁材の剥落や雨水の浸入につながる可能性があります。
そこで今回は、世田谷区のマンションオーナー様、管理会社様、管理組合様に向けて、外壁調査・12条点検を行うタイミングと、ドローンを活用するメリットについて解説します。
■ マンションの外壁調査は「10年に1回だけ」でいい？
マンションの外壁調査について調べると、
「竣工から10年経過したら全面打診が必要」
という情報を目にすることがあります。
ただし、ここは注意が必要です。
建築物の用途・規模・所在地などによって、定期報告制度の対象や具体的な調査方法・報告時期が異なります。
特定建築物に該当するマンションでは、建築基準法第12条に基づく定期調査報告制度の対象となる場合があります。
さらに、定期点検の時期ではなくても、
- タイルが欠けている
- 外壁にひび割れが増えてきた
- エフロレッセンスが発生している
- 雨漏りが発生した
- 外壁の一部が膨らんで見える
- 過去の調査から長期間経過している
といった異常が見られる場合には、早めに専門業者へ相談することをおすすめします。
「まだ10年経っていないから大丈夫」とは限りません。
■ 世田谷区のマンションオーナーが注意したい外壁の劣化
マンションの外壁で特に注意したいのが、タイルやコンクリート部分の劣化です。
① タイルの浮き・ひび割れ・欠損
外壁タイルは、日射や気温の変化によって膨張・収縮を繰り返します。
また、
- 下地との接着不良
- 施工時の圧着不足
- 経年劣化
- 地震や振動
- 台風などによる飛来物
など、さまざまな原因によって浮きやひび割れが発生することがあります。
特に問題となるのがタイルの浮きです。
外から見ただけでは分かりにくい場合でも、内部で接着が弱くなっているケースがあります。
そのため、目視だけで判断するのではなく、必要に応じて赤外線調査や打診調査などを組み合わせて状態を確認することが重要です。
■ エフロレッセンスにも注意
外壁に白い粉や白い筋のようなものが出ている。
このような症状を見たことはありませんか？
これは**エフロレッセンス（白華現象）**と呼ばれるものです。
エフロレッセンス自体が直ちに重大な構造上の問題を意味するわけではありません。
しかし、水分の移動が発生している可能性があるため、
「なぜそこに水が入り、なぜ白華が発生しているのか」
を確認することが重要です。
場合によっては、ひび割れや防水層の劣化、タイル周辺の不具合などが関係している可能性もあります。
特にマンションの上層階など、目視で確認しにくい場所にエフロレッセンスが発生している場合は、その周辺を含めて外壁の状態を調査することをおすすめします。
■ 12条点検・外壁調査でドローンを活用するメリット
では、なぜドローンクエストではマンションの外壁調査にドローンをおすすめしているのでしょうか。
大きな理由の一つが、
足場を組まずに高所の外壁を調査できることです。
従来の打診調査では、人が外壁に近づいて確認するため、建物の規模によっては足場やゴンドラ、ロープアクセスなどが必要になります。
一方、ドローンであれば建物の外側を飛行しながら、
可視光カメラによる撮影＋赤外線カメラによる調査
を行うことができます。
そのため、高層階や人が簡単には近づけない場所についても、調査方法の一つとして検討できます。
■ 写真で「見える化」することも大きなメリット
管理会社や管理組合の皆様にとって、外壁調査で重要なのは、
「結局、建物がどんな状態なのか？」
を説明できることではないでしょうか。
「この辺りに浮きがあります」
と口頭で説明するだけでは、理事会やオーナー様に状態を伝えるのが難しい場合があります。
そこで役立つのが、ドローンによる高解像度の写真です。
外壁の状態を写真として残しておけば、
- どこにひび割れがあるのか
- どこにタイルの異常があるのか
- エフロレッセンスがどこに発生しているのか
- どの範囲に劣化が集中しているのか
といった情報を目で見て確認することができます。
これは管理組合への説明や、今後の修繕計画を考えるうえでも重要な資料になります。
■ ドローンによる赤外線調査は「万能」ではありません
ここは、ドローンクエストとして正直にお伝えしておきたいところです。
ドローンによる赤外線調査なら、どんな建物でも100％調査できるというわけではありません。
赤外線調査は外壁の温度変化を利用して異常箇所を推定するため、
- 日射条件
- 外壁の材質
- 撮影時間
- 天候
- 外壁の向き
- 周辺建物による影
- 撮影距離や角度
など、さまざまな条件を考慮する必要があります。
また、世田谷区のマンションでは建物同士の距離が近かったり、道路や電線など周辺環境の影響を受けたりするケースもあります。
そのため、「ドローンを飛ばせば終わり」ではありません。
建物の状況を確認したうえで、
ドローンによる赤外線調査が適している場所なのか、それとも別の調査方法を組み合わせる必要があるのか
を判断することが重要です。
必要に応じて打診調査やロープアクセスなどを組み合わせることで、より適切な調査につなげられます。
■ 管理会社・管理組合が業者選びで確認したいポイント
外壁調査を依頼する会社を選ぶ際は、単純に「一番安い会社」を選ぶのではなく、次の点を確認してみてください。
✔ 12条点検・定期報告の制度を理解しているか
建物の所在地や用途、規模によって制度が異なるため、法令や自治体のルールを確認して調査計画を立てられる会社が望ましいでしょう。
✔ 赤外線調査の条件を理解しているか
「ドローンだから全部調査できます」という説明だけではなく、赤外線調査が難しい条件についても説明してくれる会社を選びましょう。
✔ 写真・赤外線画像を分かりやすく整理できるか
管理組合への説明資料として使うのであれば、撮影して終わりではなく、どこにどんな異常があるのか分かる報告書が重要です。
✔ 必要に応じて別の調査方法を提案できるか
ドローンだけに固執するのではなく、打診やロープアクセスなどを含めて適切な方法を提案できる会社なら、現場ごとの対応力にも期待できます。
✔ 飛行前の安全確認を行っているか
マンション周辺には住民、通行人、車両、隣接建物などがあります。
ドローン調査では、飛行場所の確認や安全対策、必要な手続きなどを事前に確認することが重要です。
■ 世田谷区のマンションで「そろそろ調査かな？」と思ったら
例えば、
「前回の外壁調査からかなり年数が経っている」
「管理組合から外壁の状態を確認したいと言われている」
「タイルの浮きやひび割れが見つかった」
「12条点検の報告について相談できる会社を探している」
という状況であれば、まずは現在の建物の状態を確認することをおすすめします。
調査を後回しにすると、劣化が進行して修繕範囲が広がる可能性があります。
一方で、何でも大規模な修繕工事をすればいいというわけでもありません。
まず調査を行い、
「どこが悪いのか」
「どの程度悪いのか」
「今すぐ対応すべきなのか」
「修繕計画に入れておけばいいのか」
を整理することが大切です。
■ ドローンクエストのマンション外壁調査
ドローンクエストでは、マンションやビルなどの外壁調査について、ドローンによる可視光・赤外線撮影を活用した調査をご提案しています。
調査では、単純にドローンを飛ばして写真を撮影するだけではありません。
建物の状況や周辺環境を確認し、飛行の可否や調査条件を確認したうえで、必要な方法を検討します。
また、ドローン調査だけでは判断が難しい箇所については、別の調査方法を組み合わせることも検討できます。
「12条点検をどこに依頼したらいいのか分からない」
「管理組合に説明できる外壁調査報告書が必要」
「世田谷区のマンションで外壁調査を検討している」
という管理会社様・管理組合様・マンションオーナー様は、まずはお気軽にご相談ください。
■ まとめ
マンションの外壁は、日々の雨風や紫外線、温度変化などによって少しずつ劣化していきます。
特に、
- タイルの浮き
- タイルのひび割れ・欠損
- エフロレッセンス
- 外壁のひび割れ
- 雨漏り
- 前回調査から長期間経過
などがある場合は、外壁の状態を確認するきっかけになります。
そして、12条点検や外壁調査では、「何を調査するか」だけではなく、「どのような方法で調査し、どのような報告書にまとめるか」まで考えて業者を選ぶことが重要です。
ドローンは、足場を組まずに高所の外壁を調査できる大きなメリットがあります。
しかし、ドローンだけですべてが解決するわけではありません。
建物ごとに適切な調査方法を判断すること。
それが、私たちドローンクエストが大切にしている考え方です。
世田谷区のマンションで、12条点検・外壁調査・赤外線調査・調査報告書についてお困りでしたら、ドローンクエストまでご相談ください。
東京の空をパトロール！
ドローンで12条点検、調査はお任せ。ドローンクエストのマサでした！
