外壁タイルの剥落はなぜ起こる？マンション・ビルの外壁調査で確認すべきポイント
外壁調査
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ドローンで12条点検、調査はお任せ。ドローンクエストのマサです！
マンションやビルを管理されている皆さん、外壁タイルの状態を定期的に確認していますか？
管理会社の担当者様や管理組合の皆様からすると、
「外壁の調査はどこに依頼すればいいのか分からない」
「タイルが浮いていると言われたけれど、本当に修繕が必要なの？」
「12条点検で外壁を調査する必要があるけれど、できるだけ建物や入居者への負担を減らしたい」
このようなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
外壁タイルは、建物の美観を保つだけではなく、建物を雨風から守る重要な役割を担っています。
しかし、経年劣化や施工状態などによって、タイルが外壁から浮いてしまうことがあります。
そして、そのまま劣化が進行すると、最終的にタイルが落下する**「剥落（はくらく）」**につながる可能性があります。
今回は、マンションやビルの管理に携わる方に知っていただきたい、外壁タイルの浮き・剥落が起こる原因と、事故を防ぐための外壁調査について、ドローンクエストの視点から解説します。
■ 外壁タイルの「剥落」とは？
まず、「剥落」という言葉について簡単に説明します。
マンションやビルの外壁に貼られているタイルが、外壁から剥がれて落下することをタイルの剥落といいます。
一見すると、
「タイルが1枚落ちるくらいなら大きな問題ではないのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、マンションやビルの外壁は、人が歩く道路やエントランス、駐車場などに面しています。
もし高い場所にあるタイルが落下すれば、歩行者や車両などに被害を与える可能性があります。
そのため、建物の所有者・管理者にとって、外壁タイルの状態を適切に把握しておくことは非常に重要です。
■ タイルが剥落する前には「浮き」が起きていることがあります
タイルがいきなり落下するのではなく、その前段階として発生する代表的な症状が**「浮き」**です。
タイルの浮きには、原因や状態によっていくつかの種類があります。
代表的なものが、
- 下地浮き
- 陶片浮き
です。
外見だけでは判断が難しいケースもあるため、専門的な外壁調査によって状態を確認する必要があります。
■ 下地浮きとは？
下地浮きとは、建物の躯体とタイルの間にあるモルタルなどの下地が浮き上がっている状態です。
タイルそのものはモルタルに接着していても、モルタルと躯体との間で浮きが発生している場合があります。
主な原因として、
- 下地への水分の浸入
- 浸入した水分の凍結・融解
- 下地モルタルの経年劣化
- 地震などによる影響
- 施工不良
などが考えられます。
このような浮きを放置してしまうと、劣化が進行し、最終的にタイルの剥落につながる可能性があります。
■ タイル自体が浮く「陶片浮き」
もう一つ代表的な症状が陶片浮きです。
これは、タイル自体が、それを接着しているモルタルや接着剤から浮き上がっている状態です。
原因としては、
- タイルと下地の間への水分浸入
- 接着材の経年劣化
- タイルの吸水による影響
- 温度変化による膨張・収縮
- 接着材の塗布不足
- 圧着不足などの施工不良
などが考えられます。
外壁タイルは、日中の太陽光によって温められ、夜間には冷えるという温度変化を繰り返します。
長い年月の中でこうした膨張・収縮が繰り返されることで、接着部分に負担がかかり、浮きにつながる場合があります。
つまり、築年数が経過した建物であれば、タイルの浮きや剥落を他人事として考えることはできません。
■ 国土交通省もタイル剥落防止のためのチェック項目を示しています
外壁タイルの剥落を防止するためには、施工段階から適切な管理を行うことも重要です。
国土交通省では、外壁タイル等の落下物対策として、タイル張り工程における主なチェック項目を示しています。
例えば、
- 目地深さはタイル厚さの2分の1以内か
- 下地にひび割れ・浮き・汚れがないか
- 下地の材齢や含水状態に問題がないか
- タイル張り時のモルタル充填が適切か
- 必要な接着強度を確保しているか
などです。
施工時の状態が適切でなければ、年月が経過した際にタイルの浮きや剥落につながる可能性があります。
だからこそ、建物が完成した後も定期的に外壁の状態を確認することが重要になります。
■ 外壁タイルが剥落すると何が起こる？
外壁タイルの剥落で最も注意しなければならないのが、第三者への被害です。
高所から落下したタイルは、人にとって非常に危険なものになります。
実際に、過去には外壁タイルの大規模な剥落によって死傷者が発生した事故もあります。
また、人への被害だけではありません。
落下したタイルが、
- 車
- 自転車
- 建物
- 外構設備
などを破損させる可能性もあります。
さらに、タイルが剥落した部分から雨水が入り込み、外壁内部の劣化を進行させるケースもあります。
そのため、
「タイルが落ちてから対応する」のではなく、「落ちる前に状態を把握する」
ことが重要です。
■ タイルが落ちる前に「外壁調査」を
では、タイルの剥落を防ぐためには何をすればよいのでしょうか。
基本となるのが、定期的な外壁調査です。
外壁調査では、目視によって確認できる、
- タイルのひび割れ
- 欠損
- 目地の劣化
- シーリングの劣化
- 外壁の変色
などを確認します。
しかし、タイルの状態は外から見ただけでは分からない場合があります。
そこで活用されるのが、赤外線カメラを搭載したドローンによる外壁調査です。
赤外線カメラによって外壁表面の温度分布を確認し、タイルの浮きなど、目視だけでは判断しにくい異常を探します。
ドローンを使用することで、高所の外壁を広範囲に確認できることも大きなメリットです。
■ ドローンによる外壁調査は「早期発見」に役立ちます
外壁調査で重要なのは、単純に写真を撮影することではありません。
「どこに劣化があるのか」
「どの程度の範囲なのか」
「修繕を検討すべき場所はどこなのか」
を把握することが重要です。
例えば、外壁の一部にタイルの浮きが確認された場合、その周辺を含めて調査することで、同じような劣化が広がっていないかを確認できます。
早い段階で劣化を把握できれば、必要な箇所から補修を検討することができます。
反対に、劣化を長期間放置してしまえば、タイルの剥落だけでなく、外壁内部への水分浸入など、別の問題につながる可能性があります。
外壁調査は、事故を防ぐためだけではなく、将来的な修繕費用を考えるうえでも重要な情報収集です。
■ 管理会社・管理組合が外壁調査会社を選ぶときのポイント
外壁調査を依頼する際、
「結局、どの会社にお願いすればいいの？」
と悩まれる管理会社様や管理組合様も多いと思います。
そこで、会社を選ぶ際には単純に「ドローンを持っているか」だけを見るのではなく、
① 建物調査の実績があるか
マンションやビルの外壁調査では、単純な空撮とは違った知識や経験が必要です。
② 赤外線調査について理解しているか
赤外線カメラは、ただ撮影すれば結果が出るものではありません。
天候や日射、外壁の材質、撮影条件などを考慮して調査する必要があります。
③ 報告書まで対応できるか
調査した写真を納品するだけではなく、管理会社様や管理組合様が今後の修繕計画を検討できるよう、調査結果を整理することも重要です。
④ ドローンを飛ばせない場合の対応ができるか
建物周辺の環境によっては、ドローン飛行が難しいケースもあります。
その場合に、
「飛ばせません」
で終わるのではなく、別の調査方法を含めて相談できる会社であれば安心です。
■ ドローンクエストでは「調査して終わり」にしません
私たちドローンクエストが大切にしているのは、ドローンを飛ばすことそのものではありません。
目的は、建物の状態を把握し、管理会社様・管理組合様・オーナー様が今後の建物管理を判断するための材料をご提供することです。
そのため、
「ドローンで撮影しました」
だけでは終わりません。
外壁のどこに問題があるのか、どのような状態なのかを確認し、今後の点検・修繕を考えるための調査資料としてまとめることを大切にしています。
また、建物の立地や周辺環境によっては、ドローンだけでは十分な調査が難しい場合もあります。
そのような場合には、必要に応じて別の調査方法を組み合わせるなど、建物ごとに適した方法を検討することが重要です。
■ 外壁タイルの「少し気になる」が調査のきっかけです
「最近、外壁のタイルが少し変色している」
「目地にひびが入っている」
「以前からタイルの浮きが指摘されている」
「12条点検の外壁調査について相談したい」
このような場合は、問題が大きくなる前に一度専門家へ相談することをおすすめします。
外壁タイルは、見えている部分だけが外壁の状態ではありません。
表面上は問題がないように見えても、内部で浮きなどの劣化が進んでいる可能性があります。
だからこそ、定期的な調査によって建物の状態を把握しておくことが大切です。
■ マンション・ビルの外壁調査ならドローンクエストへ
ドローンクエストでは、マンション・ビルなどの建物を対象に、ドローンを活用した外壁調査・赤外線調査を行っています。
特に、
「外壁調査をどこに依頼すればいいか分からない」
という管理会社様・管理組合様にも、まずは建物の状況をお聞きしたうえで、どのような調査方法が適しているのかをご説明します。
ドローンを使うことが目的ではありません。
安全に調査すること。
必要な劣化を見つけること。
そして、建物を長く安全に管理するための判断材料をご提供すること。
これがドローンクエストの外壁調査です。
外壁タイルの浮きや剥落が気になっている方、12条点検の外壁調査・報告についてお困りの管理会社様、管理組合様、マンションオーナー様は、ぜひ一度ドローンクエストへご相談ください。
それではまた次回お会いしましょう！🚁
